Un chiffre sec, deux années de fermeture, et soudain, le rêve d’une maison au Canada se heurte à une frontière invisible. Depuis janvier 2023, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens limite l’accès à la propriété pour les étrangers dans plusieurs régions du pays. Cette mesure s’applique pour deux ans et cible principalement les grandes villes, tout en prévoyant des exceptions pour certains travailleurs temporaires et étudiants étrangers.Les sociétés étrangères et les particuliers sans statut de résident permanent font face à des restrictions strictes, sous peine de sanctions financières. Malgré ce cadre, des dérogations existent selon la nature du bien, la localisation ou le profil de l’acheteur.
Qui peut également acheter une maison au Canada aujourd’hui ?
Acquérir une maison au Canada n’est pas réservé à une poignée de privilégiés. Pendant des années, l’accès à la propriété y a semblé relativement ouvert, mais le contexte a changé pour certains profils étrangers depuis 2023. Citoyens canadiens et résidents permanents gardent toute leur latitude : ils peuvent décider d’acheter n’importe où, qu’il s’agisse d’une propriété résidentielle à Montréal, Toronto ou Vancouver.
Pour eux, aucune restriction spécifique : maison, appartement ou immeuble résidentiel, toutes les options s’offrent à eux. C’est leur solvabilité et leur historique financier qui font la différence, comme partout ailleurs. D’un point de vue légal, leur statut ne les freine jamais.
La situation est tout autre pour les acheteurs étrangers depuis l’application de la loi de 2023. Les sociétés basées hors Canada et les particuliers sans citoyenneté ni résidence permanente se trouvent aujourd’hui écartés du marché pour l’essentiel des propriétés résidentielles des principales métropoles et agglomérations.
L’écart entre résidents et non-résidents se creuse donc nettement. Les premiers conservent la porte ouverte sur l’ensemble du marché immobilier. Les seconds doivent soit se tourner vers d’autres solutions, soit démontrer une situation particulière pour espérer accéder à un achat maison Canada.
Restrictions récentes : ce que la loi canadienne impose aux acheteurs étrangers
Depuis le 1er janvier 2023, la loi d’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens bouleverse les règles du jeu. Cette mesure vise principalement à enrayer la spéculation et à préserver l’accessibilité à la propriété pour la population locale. Ainsi, les acheteurs étrangers, qu’il s’agisse de particuliers ou de sociétés, voient leur champ d’action considérablement réduit, surtout dans les grandes villes canadiennes.
La règle est stricte : sans exception particulière, un non-résident ne peut ni acheter de maison, d’appartement ni d’immeuble résidentiel dans les principales villes, classées comme régions métropolitaines de recensement (RMR) ou agglomérations de recensement. Montréal, Toronto, Vancouver, mais aussi de nombreux autres centres urbains sont dans le viseur de cette loi. Dans certains secteurs ruraux ou moins densément peuplés, quelques assouplissements existent, mais la majorité du marché se ferme.
Par ailleurs, certaines provinces ajoutent leurs propres contraintes. En Colombie-Britannique et en Ontario, il existe une taxe additionnelle sur l’achat immobilier étranger, qui peut atteindre jusqu’à 25 % de la valeur de la transaction. Le gouvernement fédéral perçoit par ailleurs une part sur les gains en capital des non-résidents. Côté revenus, la fiscalité sur les loyers encaissés à distance est également plus lourde.
Cette politique, annoncée pour deux ans, reste évolutive. Son effet sur la demande, le volume de transactions et la dynamique des prix est scruté de très près par tous les acteurs du secteur en pleine mutation.
Exceptions et cas particuliers : situations où l’achat reste possible
Le marché immobilier canadien ne se referme pas totalement aux non-citoyens. Il existe encore quelques voies d’accès à l’achat d’une maison au Canada pour les profils qui remplissent certaines conditions. Administration et législation placent le curseur au gré des impératifs d’immigration, économiques ou liés à la mobilité de certains publics.
Chez les résidents temporaires, une fenêtre reste ouverte. Détenir un permis de travail ou un permis d’études valide donne parfois accès à la propriété sous conditions précises. Un étudiant étranger présent depuis plusieurs années, poursuivant des études reconnues et prouvant une résidence fiscale stable pourra par exemple acheter une résidence principale. Les travailleurs temporaires, eux, doivent démontrer une activité professionnelle suivie et continue.
Pour être plus clair, ces exceptions concernent principalement les profils suivants :
- Réfugiés et personnes bénéficiant d’une protection gouvernementale : accès possible à la propriété après reconnaissance officielle de leur statut.
- Sociétés cotées au Canada : possibilité d’acquérir un immeuble résidentiel afin d’y loger leurs employés, sous réserve de contrôles stricts.
- Conjoints de citoyens canadiens ou de résidents permanents : conditions d’achat facilitées si la cohabitation réelle est prouvée.
La loi prévoit aussi quelques souplesses dans des circonstances exceptionnelles, concernant notamment des situations familiales, médicales ou humanitaires. Toutefois, ces exemptions restent soumises à des vérifications méticuleuses. La réglementation n’étant jamais totalement figée, il reste vivement conseillé de recourir à un professionnel avant d’engager un quelconque projet d’achat maison Canada.
Sources officielles et conseils pour approfondir votre projet immobilier au Canada
Pour naviguer avec précision dans la réglementation, il vaut mieux s’appuyer sur les sources officielles et les analyses régulièrement publiées par les organismes publics canadiens. Les sites gouvernementaux présentent l’ensemble des dispositifs, tandis que les pages des différents ministères provinciaux (Québec, Ontario, Colombie-Britannique) rendent compte des critères en vigueur selon chaque région. Ces ressources permettent de vérifier le cadre légal applicable à votre profil, étape indispensable face à la complexité du marché immobilier.
Travailler avec un agent immobilier ou un courtier immobilier reconnu facilite grandement toutes les démarches. Ces spécialistes maîtrisent la législation locale, comprennent les tendances du marché et peuvent accompagner la préparation d’une offre d’achat en toute sécurité. Leur expérience protège des mauvaises surprises et des pièges fréquents dans les grands centres urbains.
Avant de vous lancer, rassemblez un dossier financier irréprochable. Les banques canadiennes exigent un dossier de crédit solide, une mise de fonds souvent égale à 20 % du prix de la propriété et les preuves d’un revenu fiable. Les conditions d’un prêt hypothécaire varient selon les établissements, mais il faudra toujours garder en tête les frais annexes : frais de notaire, taxe de bienvenue, droits de mutation et assurance habitation.
Ne signe rien sans avoir fait inspecter minutieusement le bien par un expert indépendant. L’état général, l’isolation ou la conformité électrique réservent parfois des surprises qu’un acquéreur étranger peut difficilement détecter. Et quand la gestion se fait à distance, il peut s’avérer judicieux de déléguer le suivi à une équipe locale spécialisée.
Au Canada, l’accès à la propriété ne se résume jamais à une simple transaction. Préparez chaque étape et mobilisez les bonnes ressources : la réussite s’offre à ceux qui savent frapper à la bonne porte. Peut-être que la prochaine ouverture sera la vôtre.
