Un chiffre sec, deux années de fermeture, et soudain, le rêve d’une maison au Canada se heurte à une frontière invisible. Depuis janvier 2023, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens limite l’accès à la propriété pour les étrangers dans plusieurs régions du pays. Cette mesure s’applique pour deux ans et cible principalement les grandes villes, tout en prévoyant des exceptions pour certains travailleurs temporaires et étudiants étrangers.Les sociétés étrangères et les particuliers sans statut de résident permanent font face à des restrictions strictes, sous peine de sanctions financières. Malgré ce cadre, des dérogations existent selon la nature du bien, la localisation ou le profil de l’acheteur.
Qui peut également acheter une maison au Canada aujourd’hui ?
Au Canada, acheter une maison n’est pas l’apanage d’une minorité triée sur le volet. Longtemps, l’accès à la propriété a semblé ouvert à un large éventail de profils, mais l’arrivée de nouvelles règles en 2023 a redessiné les contours pour les étrangers. Citoyens canadiens et résidents permanents conservent leur liberté de mouvement sur le marché : libre à eux d’acheter où bon leur semble, que ce soit une propriété résidentielle à Montréal, Toronto ou Vancouver.
Pour ces acheteurs, aucune barrière liée au statut. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble, tout leur est accessible. Reste à convaincre la banque et à présenter des finances solides, comme partout ailleurs. Le statut légal, lui, ne bloque jamais la route.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi de 2023, la réalité est bien différente pour les acheteurs étrangers. Les sociétés dont le siège est à l’étranger et les particuliers qui ne disposent ni de la citoyenneté ni du statut de résident permanent se retrouvent à l’écart du marché pour la majorité des biens résidentiels dans les grandes villes et agglomérations.
Le fossé se creuse entre résidents et non-résidents. Les premiers gardent la main sur l’ensemble du marché immobilier. Les seconds doivent soit explorer d’autres options, soit justifier d’une situation particulière pour envisager un achat maison Canada.
Restrictions récentes : ce que la loi canadienne impose aux acheteurs étrangers
Depuis le 1er janvier 2023, la loi d’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens redistribue les cartes. L’objectif affiché : freiner la spéculation et préserver l’accessibilité à la propriété pour les habitants. Conséquence immédiate, les acheteurs étrangers, particuliers comme sociétés, voient leur marge de manœuvre réduite, surtout dans les grands centres urbains.
La règle ne laisse guère de place à l’improvisation : sans exception clairement reconnue, un non-résident ne peut acquérir ni maison, ni appartement, ni immeuble résidentiel dans les principales villes désignées comme régions métropolitaines de recensement (RMR) ou agglomérations de recensement. Montréal, Toronto, Vancouver, mais aussi une longue liste d’autres centres urbains, sont directement concernés. Dans certains territoires ruraux ou faiblement peuplés, quelques assouplissements persistent, mais la majorité du marché reste verrouillée.
En parallèle, certaines provinces ont ajouté leur propre couche de complexité. En Colombie-Britannique et en Ontario, une taxe additionnelle sur l’achat immobilier étranger grimpe parfois jusqu’à 25 % de la valeur d’achat. Le gouvernement fédéral réclame aussi sa part sur les gains en capital des acheteurs non-résidents. Pour les revenus locatifs perçus à distance, la fiscalité se montre plus contraignante.
La mesure est prévue pour deux ans, mais rien n’est figé. Son impact sur la demande, le rythme des ventes et l’évolution des prix est suivi de près par tous les professionnels du secteur, attentifs à la moindre inflexion.
Exceptions et cas particuliers : situations où l’achat reste possible
Le marché immobilier canadien ne s’est pas totalement refermé aux non-citoyens. Quelques portes demeurent entrouvertes, à condition de répondre à certains critères. L’administration module son approche en fonction des besoins d’immigration, des impératifs économiques ou de la mobilité de certains groupes.
Pour les résidents temporaires, une marge subsiste. Être titulaire d’un permis de travail ou d’un permis d’études en cours de validité peut permettre d’accéder à la propriété, sous réserve de remplir des conditions précises. Prenons l’exemple d’un étudiant étranger : plusieurs années de présence, des études reconnues, une résidence fiscale établie, et l’accès à une résidence principale devient envisageable. Les travailleurs temporaires, eux, doivent justifier d’une activité professionnelle continue.
Voici les profils principalement concernés par ces exceptions :
- Réfugiés ou personnes sous protection gouvernementale : l’accès à la propriété est possible dès lors que leur statut est officiellement reconnu.
- Sociétés cotées au Canada : elles peuvent acquérir un immeuble résidentiel pour loger leurs employés, mais sous strict contrôle.
- Conjoints de citoyens canadiens ou de résidents permanents : des conditions assouplies s’appliquent si la vie commune est démontrée.
La loi prévoit également quelques souplesses dans des situations exceptionnelles, qu’elles soient familiales, médicales ou humanitaires. Mais chaque dérogation passe par une vérification approfondie. La législation évolue au fil des ajustements politiques, et avant tout projet d’achat maison Canada, consulter un spécialiste s’impose.
Sources officielles et conseils pour approfondir votre projet immobilier au Canada
Difficile de s’y retrouver sans consulter les sources officielles et les analyses des organismes publics canadiens. Les plateformes gouvernementales recensent tous les textes applicables, tandis que les sites des ministères provinciaux (Québec, Ontario, Colombie-Britannique) détaillent les critères région par région. Ces outils permettent de vérifier précisément le cadre légal selon chaque profil, étape indispensable tant le marché immobilier est devenu complexe.
Solliciter un agent immobilier ou un courtier immobilier de confiance simplifie grandement les démarches. Ces experts connaissent la législation sur le bout des doigts, suivent l’évolution du marché et accompagnent la rédaction d’une offre d’achat en toute sécurité. Leur regard averti écarte bon nombre de pièges, surtout dans les zones les plus convoitées.
Avant d’engager quoi que ce soit, il est impératif de constituer un dossier financier impeccable. Les banques canadiennes exigent un dossier de crédit robuste, une mise de fonds souvent à hauteur de 20 % du montant total, et des preuves solides de revenu. Chaque établissement applique ses propres critères pour le prêt hypothécaire, mais il ne faut jamais oublier les frais annexes : frais de notaire, taxe de bienvenue, droits de mutation, assurance habitation.
Ne signez rien avant d’avoir fait passer une inspection technique indépendante du bien. L’état général, l’isolation ou la conformité des installations réservent parfois des surprises, difficiles à déceler pour un acheteur venu de l’étranger. Et si vous gérez à distance, confier le suivi à une équipe locale peut s’avérer salutaire.
Au Canada, l’accès à la propriété ne se limite pas à une histoire de paperasse. C’est une suite d’étapes à franchir, des choix à affiner, des partenaires à sélectionner. Ceux qui avancent avec méthode et s’entourent des bons relais voient souvent la porte s’ouvrir devant eux. La prochaine clef, qui sait, est peut-être déjà entre vos mains.
